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致拆迁户:判断自家房屋补偿是否应当维权,分四步
已被浏览101次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2020/04/07
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盛廷律所的同事自2月3日线上复工以来一直在忙碌,因为疫情未胜利,但拆迁已动工。


首先为大家分享几个近期的咨询案例:

  • 四川自贡张先生居住10年的房屋被认定为违法建筑要求限期拆除;

  • 山东菏泽李女士在“土地增减挂钩”项目中房屋每平米补偿只有600元;

  • 吉林松原的孙先生老家旧房由于“危房改造”被强拆且没有任何补偿;

  • 安徽淮北蒋女士15年的加工食品厂在“棚户区改造项目”中没有任何停产停业补偿;

  • 河南濮阳刘先生原本招商引资的企业在拆迁开发中评估价格却远低于正常标准;

  • 甘肃张掖的蔡女士被村大队告知要修三环路却从未见到任何政府文件通知

......


以上案例是否有与您家的拆迁情况类似?


遇到拆迁补偿不合理却一头雾水应该怎么办呢?


正如很多被拆迁户咨询:律师您看我的官司能不能打?


接下来老百姓可以通过以下四个步骤清楚判定自家房屋、土地的拆迁征收是否可以通过法律手段维权。


01、第一步,了解征收程序是否合法



首要工作是搞清楚此次拆迁的背景原因,有很多拆迁户已经签了协议,房子被拆了,搬完家了还不知道到底是怎么回事。


根据盛廷代理案件经验、土地性质及相关法律法规规定,笔者将常规拆迁大体进行了归纳,不同的类型区别较大。


拆迁分类:


1、国有土地上房屋征收与补偿


主要法律依据是国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》,核心程序是市县级人民政府作出的《征收决定》、《安置补偿方案》、《补偿决定》等。


2、集体土地征收


包括征收集体土地和房屋,主要法律依据是2020年1月1日起实施的新《土地管理法》,核心程序是国务院/省级以上人民政府或者自然资源部门作出相关征地批文、《征地公告》、《补偿安置方案》、《责令交出土地决定》等。


3、新农村改造/新农村建设


经常与征收拆迁相混淆的还有新农村改造又称新农村建设,主要法律依据是《村民委员会组织法》,核心是召开村民大会或者村民代表大会并且经过三分之二以上的村民表决通过。


三者区别:


上述1、2点所列情形属于政府征收行为,特点在于具有强制性;而新农村改造不具有法律强制性,属于村民自治的范畴,特点是自愿原则。


注意要点:


1、“协议搬迁”


值得一提的是,在我们的办案过程中,所谓的“协议搬迁”屡见不鲜,其显著特点包括但不限于以下几点:无文件,无公告,未经法定程序直接告知拆迁,并想方设法让老百姓签字,常见的多是低价协议,甚至空白协议,目的是让拆迁户签字走人,这种情况你遇到了么?


2、“违建”


另外,“违建”这个词在拆迁案件更是登场率极高,在此一句话提醒拆迁户:擦亮眼睛看清楚,您面临的是单独的拆违处罚,还是以拆违代替拆迁,达到低价甚至无偿拆房的目的。


第二步,查看拆迁补偿是否合理



大部分被拆迁人都会问:法定的补偿标准是什么?


法律从未有零有整的补偿数目规定,网上的所谓新数目几乎都是假的


为什么这么说?因为放眼全国各地,情况都不一样,即使同一地方不同时段情况也不一样,甚至每一户补偿都不同,所以法律没有规定固定数目的房屋补偿标准。


那么您的房子和土地到底应该如何补呢?


补偿原则:


有法可依的补偿原则表述为“保证被拆迁人原有生活不降低,长久生计有保障”以及“先补偿、后搬迁”。


通俗来讲,不能让老百姓越拆越穷。


具体来说,补偿方式一般包括产权调换和货币补偿。产权调换通俗来讲是保证同区位因素下房屋置换面积不得低于原住房面积,货币补偿需区分国有土地和集体土地。


补偿方式:


国有土地上房屋补偿:房地一体主义,补偿的标准应当参照征收决定发布之日周边类似房地产市场价格,具体结果需要进行评估。


集体土地房屋补偿:一般房地分开补偿,包括宅基地和房屋本身的补偿,房屋补偿应该在保证宅基地合法补偿的基础上给予房屋重置成新价,该数目需要结合当地人工、材料等综合判断。


集体土地耕地、林地、草原、滩涂等农用地的补偿根据《土地管理法》第四十八条的规定,土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定,另需包括地上附着物,青苗补助费、人员安置费、搬迁过渡费等补偿。


不管是哪一种补偿方式哪一类土地性质,总的原则是公平合理补偿。


第三步,确定案件是否处于法定维权期限内。


拆迁案件多属于行政诉讼案件,对具体行政行为的法律程序提起都是具有法定期限的,常规来说,行政复议期限60日,行政起诉期限6个月,从知道或者应当知道之日起算。(关于起诉期限的详细分析,点击追讨多次强制拆迁补偿从什么时候算起?有诉讼时效规定吗?)。


法律权利的行使都是有时间期限的,一旦因为自己的原因超过法定期限,您就丧失了通过法律手段维权的权利。


第四步,判断通过自身力量是否可以解决以上问题。



通过对以上问题的判断筛选,如果存在拆迁程序不合法,补偿标准不合理,且仍在法定起诉期限内,那么就要用尽全力得到公平合理的补偿,保障被拆迁户“原有生活水平不降低、长久生计有保障”。


如果认为通过自身的能力无法解决问题,那么需要认真考虑应当通过法律程序维权,专业的人做专业的事,聘请专业的律师作为您的代理人,为解决您的拆迁纠纷保驾护航。


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