本案关键词：房屋重置成本 补偿款 谈判
本案焦点问题：文化小镇建设拆迁，没发布正规公告和方案，补偿低，当事人想争取不低于房屋重建成本的补偿款，该如何维权？
收到名为“拆迁通知书”，实为“限期拆除通知书”的文件，村民如何避开陷阱，维护自己的合法补偿权益？
代理律师：北京市盛廷律师事务所 寇梦宇 卢春燕
河南周口的张先生在村里有合法的房屋及宅基地，近期因文化小镇建设项目要拆迁，但张先生没有看到任何征地公告和征地批文。
对于张先生的两层381平米房屋，征收部门告知的补偿方案是给予一块宅基地以及房屋主体补偿款、附属物补偿款。
关于补偿款的数额，张先生认为现有的补偿不能保障自己的房屋重建成本，希望提高补偿数额。
协议还没签 补偿款先到账
面对不合理的补偿方案，2021年3月4日，张先生联系到盛廷律所，讲述了自己面临的拆迁补偿纠纷。在聆听律师初步分析后，张先生委托盛廷律师为自己争取合理的补偿款。案件由马娜律师团队（曹广、寇梦宇、卢春燕）承办。
从张先生的讲述中，律师得知，虽然被告知房屋和土地被纳入征收范围，但张先生一直没见到过征地公告和征地批文等征收文件，更重要的是现有的补偿方案还无法满足房屋重建的需要。
因为不能接受补偿方案，张先生拒绝在拆迁补偿协议上签字。却没想到，2021年2月24日，一些不明身份人员在没有任何手续的情况下，将张先生的房屋外围墙给强制拆除了，这令张先生对自己房屋的安全产生了隐忧：“会不会趁我不在，把房子偷偷给拆了？”
而更奇怪的是，张先生的账上突然多了一笔钱，金额正是此前征收部门告知给予张先生的补偿数额。也就是说，拆迁补偿协议还没签，但是补偿款却先到村民账上了。
种种迹象表露出不同寻常的异常。
盛廷律师接案后，迅速向相关征收部门发送了律师函，提供了相关事实说明和证明依据，代表当事人张先生，表达了对房屋征收行为合法性的质疑，以及希望征收部门体恤民情，妥善解决安置补偿问题的建议。
这一边，律师在有条不紊地开展工作，另一边，张先生对账上突然多出来的这笔钱颇为纠结，自己到底能不能用？在委托律师后，张先生也好几次询问律师这笔钱能不能动。承办律师反复和张先生强调，这笔钱千万不能动。这是为什么呢？
寇梦宇律师：“当事人问过我们好几次。其中有一次是我们要起诉了， 张先生担心说会不会我们一起诉对方就把钱收回去了，是不是要把钱提前取出来？”
“我们就跟当事人说，这笔款项是绝对不能取出来的，因为取出来就相当于用了这个钱，相当于你认可了这个补偿款，接受了这个补偿。既然接受了这个补偿数额，那后续就不能再争取提高补偿了。这样哪怕官司打到法庭上，也是不占理的。”
听了承办律师的话，张先生按捺下了所有心思，同时不禁感到庆幸，还好自己没有随便动这打到账上的补偿款。
谈判意愿强 政府主动协商
律师接案后的第三天，张先生就收到了一份《拆迁通知书》，正如张先生所预料，房屋面临强拆的风险。对此，律师即将提起的一项法律程序，就是起诉撤销这份《拆迁通知书》。但这个案子比较幸运的是，律师函一发，政府方就表露出了主动协商谈判解决问题的积极态度。
考虑到政府确实很有谈判的诚意，承办律师向当事人建议不着急提起诉讼，先与政府进行谈判协商。对于律师的这一判断，当事人张先生尽管很担心房屋被强拆，但也出于对律师的信任表示了同意。
寇梦宇律师：“回想这个案子的承办过程，这当中我做的最多的工作就是和政府工作人员的联系沟通。他们不断给我打电话，我也会定期跟他们打电话。对于补偿的问题，我们三位承办律师都与政府方进行了持续的交流，这些交流对于推进最后谈判达成起到了很大的作用。”
“在沟通的过程中，我们向政府方主要表达的一点就是，张先生对于补偿的诉求是很合理的，并不是漫天要价，要求不低于房屋重建成本，是一个被征收人合理合法的诉求。并且对于征收部门来说，这也是在他们有能力解决的范围内。如果双方能够协商解决好补偿问题，就不必走到诉讼的一步，无论对于当事人，还是对于政府来说，都是省时省力、减少诉累的好事。”
“同时，现有的补偿方案所依据的当事人房屋价值的评估报告，确实存在问题，存在漏评的项目（房屋上层的阁楼），对阁楼的价值没有进行评估。基于这些情况，我们要求提高补偿都是有依据有理由的。”
事实上，整个谈判的过程也是很有进展的，征收方先是增加了一部分补偿，但还没有达到当事人心中的预期，谈判继续。此时，承办律师认为起诉的时机到了，向法院提起了“撤销《拆迁通知书》”的行政诉讼。
拆迁通知书？实为限拆通知书
乍一听到“拆迁通知书”这几个字，我们都会认为这是一个拆迁公告。但实际上，张先生收到的却是名为“拆迁通知书”的“限期拆除通知书”。这也是加深了当事人“会不会趁我不在，把房子偷偷给拆了”担忧的原因。
落款为乡政府的这份《拆迁通知书》上写着：“经查你在XX承包地上建房，未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条……的规定，责令你三日内拆除，否则将依法处理。”
这样内容的文件，通常是针对违法建筑的责令限期拆除通知书。原本只是拆迁补偿纠纷，如何却变成了拆除违建呢？当事人张先生收到这样的文件，就是我们常说的的征拆实践中常见的“以拆违代拆迁”现象。
卢春燕律师：“这份文件对当事人违法建筑的认定，肯定是不属实的。”
“作为拆迁律师在实务中遇到不少这样的情况。一些地方政府作出的限期拆除通知书，往往是挑出一些不存在的违法点，甚至是直接从相关法条中摘出一两个规定，就下达通知说你的房子是违建，很多合法的房子就这么被认定为违建……”
卢春燕律师：“这个案子中，有一个不是特别严谨的逻辑可以供其他案件的当事人对自己遭遇的情况进行初步判断。即，如果张先生的房子是为违建，那么相关部门去拆违建房就是合法的，虽然强拆的程序可能走得不合法，但房子是违建，即便是违法拆除了也不需要赔偿，这样就能够达到征收方降低征收成本的目的。但是征收方并没有直接拆除掉“违建房”，反而是一直找当事人去协商解决，那么拆除违建通知书就是有问题的。”
“张先生的房子可能因为记载的不够属实，征收方也知道认定违建站不住脚，只是想以此促进拆迁。起诉限期拆除通知书创造了谈判的契机，才得以让案件顺利解决”
在承办律师提起行政诉讼，请求法院撤销《拆迁通知书》之时，政府方与张先生之间的协商谈判也在进行着。起诉书提交不久，承办律师就接到当事人张先生的电话说协商一致了，要撤诉！承办律师反复向张先生确认已经签订补偿协议，获得满意的补偿后，向法院提起了撤诉的申请。
从2021年3月4日委托盛廷律师，到2021年4月27日签订补偿协议，不到两个月张先生的拆迁补偿纠纷获得了圆满的解决，这是天时地利人和多种因素综合促成的好结果。政府方的诚意谈判，盛廷律师的专业判断，当事人的信任配合，对于一个好的结案来说，缺一不可。
（案件来源：2021-121）
