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拆迁律师科普:一户多宅的合法情形
已被浏览226次 更新时间: 2022/01/27
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“一户多宅”指的是一户村民拥有多处宅基地上住宅。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定,实践中常常出现以农村“一户多宅”为由在农村集体土地征收过程中拒绝对多出的宅基地房屋进行补偿或者直接将多出的住宅认定为违建进行拆除。但农村“一户多宅”并非都是违法,也存在以下几种“合法情形”。

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一、现有“一户”已经实际满足“分户”条件。


保证农村村民户有所居是农村宅基地管理的基本原则,实践中各地都针对申请宅基地条件作出了具体的规定,根据宅基地申请的审批流程,村民在满足申请条件时是有权利申请宅基地的。这些条件一般都是基于人口的增长以及婚姻关系的确立等因素的考量,比如《菏泽市农村宅基地管理办法》第九条的规定:“农村村民有下列情形之一的,可以申请宅基地:

(一)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的);

(二)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;

(三)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(四)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;

(五)县级以上人民政府规定的其他条件。”从该条规定可以得知农村村民只要因客观实际情况确需住房的情形,都是有权申请宅基地的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款:“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”以及《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条:“按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证·····1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记”的规定可以得知,农村宅基地审批要尽量使用原有宅基地的原则,在此原则基础之上,如果原先一户村民家庭成员已经有人满足分户条件,那么多出院落依法就应该分给同户其他家庭成员,从各方面来讲,这样效益都将最大化。



二、因为继承取得宅基地上房屋,造成多宅现象。


自然人的私有财产依法可以继承,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。物权具有绝对排他性,根据《民法典·物权编》第二百零七条:“【物权平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。”所以,农村村民因继承而取得的宅基地上房屋属于其合法取得的私有物权,因继承而出现的“一户多宅”自然也就是合法情形。



三、通过购买同村其他村民宅基地上房屋从而形成“一户多宅”现象。


根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款:“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,农村宅基地上房屋是可以进行交易的,这也符合《民法典·物权编》中关于物权的相关规定。既然允许对宅基地上房屋进行买卖,那么必然会出现一户村民因为购买其他村民的房屋从而出现“一户多宅”的现象,而且其因交易取得的宅基地上房屋权利合法。但是该种情形有一个限制条件,那就是必须是同一个集体经济组织内成员之间房屋的交易,因为根据《中华人民共和国土地管理法》第九条:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”以及“《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可以得知,农村宅基地上房屋具有福利属性,村民对于宅基地使用权享有的权利是有限的,如果村民将宅基地上房屋转让给被集体经济组织之外的成员,相当于变相损害了集体经济组织的利益。



四、宅基地面积符合法律规定。


根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定,大部分省级人民政府都制定了相应的地方土地管理法实施办法,在其中对农村宅基地最大面积作出了规定,而且在农村宅基地使用权确权登记工作中,相关政策性规定也强调了只有在超出各地“规定”的宅基地最大面积才对超出部分不予确权,并且明确只有在重新翻建或者规划时,超面积宅基地上房屋才会被允许拆除。由此可见,只要宅基地面积没有超过各地规定的面积,村民对于该范围内宅基地和其上建筑物就享有合法的权利。


综上,“一户多宅”其实只是一种客观情形和现实,单纯就该种现象而言并无合法和违法的属性,争议其合法或者违法,关键落脚点还是取得方式和手段合法性与否的判断。所以,对于“一户多宅”现象不能直接判定为违法,无论是从执法角度还是维权角度,以上四种合法情形都值得注意。

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