“找你们打官司能打得赢吗？”

“能打回来多少？”

“怎么看你们发胜诉案件都是确认强拆违法的，有什么用还不是拿不到钱。”

很多委托人在最初接触到征地拆迁胜诉判决时，难免会产生不少疑问。不过随着对这类案件逐步深入的了解，就知道在征拆领域有一个老生常谈的词汇——“以打促谈”或“以诉促谈”。

以打促谈的核心在于通过法律程序查找违法点，变相给征收方施加压力，从而增加被征收人的谈判筹码和成功可能性，这种化解矛盾的方式，也是中华民族崇尚以和为贵的传统智慧融入现代司法实践的生动体现。

（注：为保护当事人隐私，部分案情及当事人详细位置信息已隐去）

在盛廷律师近期承接的一起案例中，律师临危受命，于9月9日提交上诉状，仅仅六天时间，征收方就主动提出和解，表示愿意另行补偿100万余元。汪先生在律师帮助下，规避掉了潜在的刑事风险，同拆迁办工作人员开展协商工作。最终，拆迁办同意通过另行签订补充协议的方式解决当事人诉求。本案由凤长俊律师和吴坤燊实习律师主要承办。

一、同为无证房待遇却不同？一审败诉后，盛廷律师临危受命

2006年辽宁省政府发布征地批文，汪先生的房屋被纳入了征收红线范围内。可直到2021年征收工作才正式展开，征收方委托评估机构简单地走了个过程，就草草给汪先生制作了一份评估报告。

“对方以我们部分房屋没有证为由，补偿就给我们算了一半面积。可是同村的其他无证房却拿到了补偿。”汪先生说。

在我国农村，房屋实际面积和证载面积不一致的现象普遍存在。但无证房就不应该补偿了吗？司法领域对此持有审慎态度，尊重和保障因历史原因造成的不一致，避免因“一刀切”而损害农民的合法权益。

根据《最高人民法院第三巡回法庭关于农村集体土地征收补偿行政案件常见问题解答》：“对被征收房屋的面积，一般以房屋权属证书记载为准；未经登记但有批准文件的，以批准文件记载的面积，并结合实际测量情况认定；小于批准面积的，按实际建筑面积计算；大于批准面积的按批准文件计算，超出部分可适当补偿；未登记亦无批准文件但根据当地政策系合法建筑的，应当尊重当地政策规定。”

虽然汪先生不懂法律的具体规定，但他知道评估肯定不合理。因此，他并未与征收方达成补偿协议。协商未果，2022年2月以及2023年9月和10月市政府先后两次对汪先生的房屋作出了《补偿决定》，为了撤销这份补偿决定，汪先生曾委托其他律所律师先后两次提起针对补偿决定的诉讼，但是很遗憾的是一审，败诉了。战线拉了这么久，结果却不尽如人意，这次不愉快的经历让汪先生决心转为委托在征收拆迁领域深耕17年之久的盛廷律所继续代理案件。

距离上诉期仅15天，盛廷律师临危受命，在一审败诉的情况下，律师必须全面梳理案件事实，并且准备好一份足够有信服力能够扭转一审不利局面的上诉状。

“其实还是有很大挑战的，我们接到案件后，迅速整理了一审判决书以及开庭笔录、当事人之前通过信息公开程序获取的征收相关文件，在第10天提交了上诉状。”承办团队的吴坤燊说。

二、一份上诉状直指问题核心，助力当事人扭转乾坤

9月9日，承办团队的律师确定上诉状无问题后，向法院提交上诉状，请求撤销征地补偿安置决定书。9月12日，汪先生就收到了征收方的消息，称开发商愿意提高补偿，由开发商向他们额外支付100余万元补偿款。能有这样立竿见影的效果，与上诉状中直击要害的两点密不可分。

律师指出，在汪先生的这个案件中，征地批复是2006年作出的，距离实际征收已经过去了十几年的时间。

在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。”《国土资源部关于印发<关于完善农用地转用和土地征收审批报批工作的意见>的通知》也明确了，“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。”依据这样一份早已过期的征地批复实施征地，补偿安置决定连合法性的基础都没有。皮之不存，毛将焉附？更不必说《房地产估价报告》还存在漏项，也未能真实、全面评估汪先生的财产权益。

此外，还有一个非常重要的一点就是，在同一个征收项目下征收方没有做到一视同仁。同村被征收人超出证载面积的房屋征收方都进行了补偿，可对于汪先生却死守有证面积，显然征收工作罔顾公平原则，侵害了他的合法权益。

律师认为，征收方应当实事求是，地方政策应当统一标准，对被征收人做到一视同仁。

三、协商谈判？“鸿门宴”？

汪先生的房屋是因为房产开发项目需要征收，征收最开始提出的方案是直接由开发商打款，但是不签订任何协议。

征收方主动提出协商肯定是好事，但是如果不签订协议，其中就存在隐藏的法律风险，严重的甚至可能涉及到刑事犯罪。

“如果未签订协议直接拿钱，可能涉及到征收方以不当得利要求当事人返还的民事法律风险，严重的甚至可能涉及到寻衅滋事罪、敲诈勒索罪刑事立案的风险。”吴坤燊说。

“在行政职能不断调整的背景下，采用民事协议的方式来化解行政纠纷，不仅能减轻当事人诉累，还可以在法律规范框架内促进行政争议的公平解决。这种做法有助于维护政府的公信力和形象，是政府和当事人都乐于见到的结果。”凤长俊律师指出。

想要达成和解的双方之间缺乏信任，这种信任必须通过协议来予以明确。律师分析认为，此时开发商也会担心当事人拿着提高补偿大做文章，从而影响征收工作顺利推进，这是对方的软肋，也是帮助委托人谈判的抓手。

“结合双方顾虑，律师团队起草了针对安置补偿协议的补充协议，并附有保密条款，兼顾了当事人和开发商的担忧，帮助双方建立信任、化解矛盾，通过非诉讼的手段实质性解决了争议纠纷。”吴坤燊说。

在律师帮助下，双方最后达成和解。每一起争议的背后都切身关系到当事人的切身利益，因此盛廷律师也始终秉持以当事人权益为核心的理念，这不仅需要对法律的专业分析，更需要对当事人实际情况的深刻理解。

在成功争取到应得的补偿后，委托人向二位律师表达了深沉的谢意，并特意赠送了一面锦旗，以示对律师们的专业服务和不懈努力的认可。

一面锦旗，十分责任，盛廷律师将不负所托，以实际行动践行社会责任，为推动构建一个更加公正和透明的法治社会，贡献我们的专业力量。

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