2025年2月23日，中央一号文件发布，其中对于农村宅基地方面再次进行了严格规定。文件中表示：探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制。

今年的一号文件再次强调了宅基地底线不能破的原则。近年来，农房和宅基地在城乡之间私下买卖的现象屡屡发生，由此引发出的一系列问题产生了较为严重的影响，比如退休人员买下农村宅基地用来建豪华别墅，一方面滋生了腐败，另一方面使得村民的利益分配不均，进而产生了矛盾。

实际上，依照我国《宪法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，《土地管理法》中也对此进行了明确。这就意味着，宅基地的使用权只能归农村集体经济组织成员所有，城镇居民和退休干部是绝对不能拥有使用权的。

毕竟，土地是农民的根，宅基地则是农民赖以生存的根本和保障，如果一些农民因为短期的利益变卖了土地，那么以后的生活定然会面临巨大的风险。一号文件提出的内容，就是为农民的土地加了一把“安全锁”。

当然，禁止使用权转让，不代表农民只能守着这块地什么都不干。文件中提出，农民可以通过出租、入股、合作等方式对土地进行盘活，虽然宅基地不能动，但是宅基地上建的房子是属于农民自己的，在恪守原则的前提下，农民是可以适当打开思路，寻找新的经济增长点的，比如建民宿、建设农家乐等方式盘活利用宅基地。

那么，从律师角度看，出租、入股、合作这三个方向有哪些优势和缺点呢？

一、出租

增加稳定收入：通过出租，农民可以获得较为稳定的长期收益，尤其是一些闲置率高且条件较好的农房，通常会较为受欢迎。

风险较低：通常来讲，合同期限一般不超过20年，并且需要经过村集体统一组织，这样则可以有效减少个体纠纷。

法律风险：以租代售。个别情况下，双方可能会签订20年以上的“超长期租赁合同”，或约定“租金一次性付清，到期自动续期”，这边会涉嫌以租代售的风险，根据《民法典》第一百五十三条，此类合同通常会因“规避法律强制性规定”无效。若遇征拆，承租人无权主张土地补偿，且可能被强制腾退。

二、入股

获取较高收益：农户以房屋入股乡村产业项目，可参与项目分红，实现较高的增值收益。

集体主导保障权益：入股合作通常会以村集体经济组织作为主体来协调合作，这样可以避免农户因为多方面因素而利益受损。

法律风险：分配争议。在合作协议中，个别人会采用种种手段规避风险，钻取漏洞，进而提高自己的利益分成，降低农户的分成比例，这会容易引发合作方与农户的矛盾，不利于乡村经济的良性发展。

三、合作开发

资源整合：村集体经济组织引入外部资本开发乡镇，可以有效整合资源，推动产业升级，做到优势互补，进而提升农村整体经济价值。

政策支持：近年来，国家一直鼓励乡村发展民宿、养老等融合型产业，并且地方政策也会给予相应的扶持（如北京市丰台区的指导意见），并进行相关的指导。

法律风险：违建风险。部分合作方会以“盘活”名义扩建或改建房屋，亦或是己方出资，让农民出地，双方“合作建房”，建成后按比例分配房屋。这些行为都可能会触犯法律（如耕地红线等），进而使得房屋被认定为违建，最后导致强制拆除。

当然，综合来看，盘活经济是好事，只是要注意方式方法，要学会规避风险。从律师角度来看，有以下几个建议可供参考：

1.确权先行，防范权属纠纷

农户需确保宅基地及房屋已完成确权登记，避免因历史遗留问题（如“一户多宅”未解决）导致盘活行为无效。

2.合同规范化与动态调整机制

租赁或合作协议需明确权利义务，包括收益分配、违约责任、合同终止条件等，并约定租金或分红的动态调整条款，以应对市场变化。

3.强化集体组织的监督作用

村集体应作为盘活利用的主导者，确保项目符合规划、农户意愿得到充分尊重，同时防范外部资本过度干预。

综上所述，中央一号文件的盘活政策为农民增收开辟了新路径，但其法律复杂性与实践风险并存。作为律师，应既要帮助农户抓住政策机遇，通过合规操作实现资产增值，也需警惕潜在的法律陷阱，确保农民权益在“放活”过程中不被削弱。未来，如何引导农户规避风险、如何完善纠纷解决机制，仍是法律实践的重点方向。